Kredyt i leasing mają poważną konkurencję. Najem zwrotny może trochę namieszać na rynku [ANALIZA]

Jak mówią eksperci, najem zwrotny to w Polsce stosunkowo nowe rozwiązanie, ale już teraz dosłownie w pewnych kwestiach bije na głowę tradycyjne metody finansowania. Jeśli dana firma posiada wartościowe nieruchomości i odpowiednie przychody, a także stale generuje dodatnie EBITDA, to w ciągu 2-3 miesięcy może uzyskać dwukrotnie większy kapitał na rozwój niż w przypadku kredytu czy leasingu. Przy tym budynek będący przedmiotem umowy może mieć nawet 50 lat i akceptowane są wszystkie lokalizacje, w tym izolowane. Koszt pozyskania środków wynosi 5-9%, niezależnie od WIBOR czy EURIBOR. Ryzyko wypowiedzenia umowy właściwie nie istnieje. Do tego znawcy tematu dodają, że takich korzyści nie oferują instytucje udzielające kredytów czy leasingów. Oczywiście, jak każda opcja finansowania, najem zwrotny też ma swoje wady.

Nowe spojrzenie

W ostatnich latach, w związku z utrzymującymi się wysokimi stopami procentowymi, zauważalny jest znaczny wzrost zainteresowania najmem zwrotnym w Polsce. Wciąż jednak nie cieszy się on u nas tak dużą popularnością, jak na bardziej rozwiniętych rynkach kapitałowych, np. w Wielkiej Brytanii czy w USA. Zdaniem ekspertów, wynika to głównie z braku dostatecznej wiedzy przedsiębiorców na temat korzyści płynących z tej nowoczesnej formy finansowania i jej przewagi nad kredytem bankowym czy leasingiem. 

– Najem zwrotny polega na sprzedaży nieruchomości inwestorowi, a następnie na wynajęciu jej od niego. To daje dostęp do kapitału w krótkim czasie, co może być korzystne w sytuacjach wymagających natychmiastowego finansowania. Uwalniane są środki, które były zamrożone w nieruchomościach, przynoszących niższą stopę zwrotu w porównaniu z możliwością ich alokacji w działalność o wyższym poziomie rentowności. W porównaniu z innymi formami finansowania najem zwrotny może więc prowadzić do uzyskania znacznie wyższej stopy zwrotu z inwestycji – mówi Daniel Radkiewicz, międzynarodowy ekspert rynku nieruchomości, założyciel i prezes firmy INWI.

Podobną opinię wyraża prof. Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej (SGH). – Najem zwrotny oferuje dostęp do znacznie większego kapitału przy jednoczesnej przewidywalności kosztów i uproszczonych procedurach. Jego kluczową zaletą jest możliwość uwolnienia zamrożonych środków z aktywów trwałych, bez utraty operacyjnej kontroli nad nieruchomością. Dla firm o stabilnej pozycji rynkowej i zdrowych fundamentach finansowych to często optymalne rozwiązanie wspierające dynamiczny rozwój i wzrost wartości przedsiębiorstwa – komentuje prof. Rogowski.

Ponadto ekspert z SGH zwraca uwagę na to, że w obecnym otoczeniu makroekonomicznym przedsiębiorstwa potrzebują elastycznych i efektywnych narzędzi finansowania. Natomiast prezes Radkiewicz podkreśla, że tradycyjne metody finansowania pozwalają na zachowanie własności nieruchomości, ale mogą wymagać spełnienia rygorystycznych wymogów kredytowych. Niosą też duże ryzyko zmian miesięcznych kosztów, bo są oparte o niestabilne stopy WIBOR lub EURIBOR. Różnice najlepiej można zobaczyć na przykładach. 

Wpływy z podatku Belki rosną jak na drożdżach. Tylko w niecały rok Polacy oddali fiskusowi ponad 10 mld złotych

Według danych Ministerstwa Finansów, od stycznia do listopada 2024 r. wpływy z tzw. podatku Belki wyniosły 10,095 mld zł. To o 11,3% więcej niż w całym 2023 r. Z kolei w porównaniu z całym 2022 rokiem, ostatnio nastąpił wzrost aż o 75,5%.

Porównanie metod 

– Przy założeniu, że dana spółka posiada wartościowe nieruchomości, przychody powyżej 100 milionów złotych oraz stabilnie wykazuje dodatnie EBITDA, kwota dostępnego finansowania w ramach najmu zwrotnego, to 30 mln EUR. Typowy jego okres wynosi 15-30 lat, a wymagany wiek nieruchomości – do 50 lat. Możliwe są wszystkie lokalizacje. Koszt uzyskania środków wynosi 5-9%, niezależnie od WIBOR czy EURIBOR. Ryzyko wypowiedzenia umowy praktycznie nie istnieje. Przeznaczenie finansowania jest dowolne. Szybkość jego pozyskania mieści się w granicach 2-3 miesięcy – wyjaśnia Daniel Radkiewicz. 

Według prof. Rogowskiego, w przypadku kredytu, przy spełnieniu tych samych warunków, można uzyskać finansowanie na poziomie 15 mln EUR. Zazwyczaj trwa ono 3-5 lat. Z kolei nieruchomości nie mogą być starsze niż 15 lat. A w praktyce tylko nowo realizowane inwestycje nieruchomościowe mogą uzyskać finansowanie w tej formie. Akceptowana jest większość lokalizacji. Koszt uzyskania środków jest na poziomie 6-8% i zależy od poziomu WIBOR bądź EURIBOR. Ekspert z INWI zaznacza, że do tego dochodzą ukryte koszty, takie jak opłaty związane z przedłużeniem umowy, odstępstwami czy zaległościami. Ryzyko wypowiedzenia umowy jest wysokie. Środki muszą być przeznaczone na konkretny cel. Finansowanie można uzyskać w ciągu 6-9 miesięcy.

– W przypadku leasingu zwrotnego, przy ww. założeniach, dostępna kwota finansowania to 20 mln EUR. Trwa ono z reguły 3-10 lat. Nieruchomość może mieć nie więcej niż 10 lat. Akceptowane są tylko duże miasta i węzły komunikacyjne. Koszt uzyskania środków wynosi 6-9% i zależy od WIBOR bądź EURIBOR. Do tego też dochodzą ukryte, dodatkowe wydatki, które mogą zaskoczyć przedsiębiorcę. Ryzyko wypowiedzenia umowy jest wysokie. Tylko przeznaczenie środków, podobnie jak w przypadku najmu zwrotnego, jest dowolne. Szybkość uzyskania finansowania wynosi 6-9 miesięcy – tłumaczy Daniel Radkiewicz. 

Siła najmu zwrotnego

Na podstawie powyższego porównania jasno widać przewagę najmu zwrotnego nad kredytem czy leasingiem zwrotnym. Jak stwierdza ekspert z INWI, główne zalety to wysoka kwota możliwa do uzyskania, tj. dwukrotnie większa niż w przypadku kredytu bankowego, niskie koszty, elastyczność, stabilność oraz łatwość spełniania warunków umownych, których praktycznie nie ma. Kiedy liczy się szybkie tempo wzrostu, żadne inne rozwiązanie nie daje takiej dostępności kapitału i elastyczności, jak najem zwrotny. 

– Warto podkreślić, że jedną z podstawowych zalet najmu zwrotnego jest brak konieczności zmiany lokalizacji. Firma może kontynuować działalność w tej samej nieruchomości w niezmienionej formie, co eliminuje koszty związane z przeprowadzką, przeniesieniem, a nawet zaprzestaniem działalności. Akceptowane są wszystkie typy nieruchomości, tj. handlowe, magazynowe, biurowe, produkcyjne, w tym o specjalistycznym charakterze. Nie ma wymagania co do ich wieku czy stopnia zużycia. Budynki nie muszą być w topowych lokalizacjach, mogą być nawet izolowane – zwraca uwagę prezes Radkiewicz.

Przedsiębiorcy otwierają mniej firm, za to więcej wznawiają. W gospodarce coś drgnęło [Dane z CEIDG]

W ub.r. liczba wniosków dotyczących otwarcia jednoosobowej działalności gospodarczej spadła o blisko 4,5% w porównaniu z 2023 rokiem. Jednocześnie w tym samym okresie o blisko 7,5% rok do roku. wzrosła liczba wniosków o wznowienie JDG.

Według ekspertów, kolejnym atutem tej metody jest możliwość negocjacji warunków najmu, takich jak długość umowy i wysokość czynszu. Umowa może obowiązywać od 15 do 30 lat. Są też liczne możliwości przedłużenia tego czasu. Nie ma przy tym większych zobowiązań, poza terminowymi opłatami, ubezpieczaniem nieruchomości i utrzymaniem jej w dobrym stanie. 

Potencjalne minusy

– Oczywiście, jak każde rozwiązanie, najem zwrotny też posiada wady. Jedną z nich jest utrata własności. To może być trudne do akceptacji z powodu zmniejszenia wartości aktywów w bilansie, ale także z perspektywy kulturowej, zwłaszcza w Polsce. Poza tym miesięczne opłaty za wynajem mogą obciążać bieżący budżet najemcy. Ich wysokość zależy od atrakcyjności lokalizacyjnej nieruchomości i długoterminowej wartości rezydualnej nieruchomości – wskazuje ekspert z INWI. 

Ryzykiem pozostaje również możliwość wzrostu czynszu w przyszłości. To może zwiększyć koszty najmu, choć w większości przypadków w Polsce jest on oparty o wskaźnik europejskiej inflacji, co może być korzystne dla najemcy w długiej perspektywie. Z kolei ekspert z SGH zauważa, że kluczowy jest odpowiedni dobór formy finansowania do profilu, historii biznesowej oraz poziomu wiarygodności kredytowej firmy. 

– W mojej ocenie, najem zwrotny najlepiej sprawdza się w przypadku firm, które są w fazie ekspansji i poszukują kapitału na rozwój. To rozwiązanie wymaga przemyślanej strategii długoterminowej. Nie jest to instrument dla firm w trudnej sytuacji finansowej czy szukających doraźnych rozwiązań w celu poprawy swojej trudnej sytuacji finansowej. Jego prawdziwa wartość ujawnia się, gdy uwolniony kapitał zostaje zainwestowany w projekty o wyższej stopie zwrotu niż ta generowana przez samą nieruchomość. Dlatego też obserwujemy rosnące zainteresowanie najmem zwrotnym wśród dojrzałych przedsiębiorstw, które planują ekspansję rynkową lub technologiczną modernizację – podsumowuje prof. Waldemar Rogowski.